Рейтинг риэлтерских фирм

РЕЙТИНГ РИЭЛТЕРСКИХ ФИРМ

Рейтинг составляется на основе информации, предоставленной Городским бюро регистрации (ГБР) и Ассоциацией риэлтеров Петербурга. Для подсчета очков за основу принят суммарный показатель, учитывающий количество объектов, выставляемых на продажу, а также количество сделок, представленных на регистрацию в ГБР. Данные ГБР используются при условии, что фирмы заключили с ним договор. Сравнение показателей позволяет судить о стабильности работы агентства

Фирма Январь Кол-во Итоговое очков место "Центр" (2) 1 20 1 "Адвекс" ( 1 ) 2 19 2 "Петербургская недвижимость" (3) 3 18 3 "Итака" (4) 4 17 4 "Московский, 175" (5) 5 16 5 "Бекар" (7) 6 15 6 "Рускол" (11) 7 14 7 "Союз" (13) 8 13 8 "Динас" (6) 9 12 9 "ЦАН" (9) 10 11 10 "Невский простор" (10) 11 10 11 "Дом Сафонова" (8) 12 9 12 "Реал" (14) 13 8 13 "Финансовая риэлтерская компания" 14 7 14 "Русский дом" (12) 15 6 15 "Аркада" (15) 16 5 16 "Тулос" 17 4 17 За первое место начисляется 20 очков, за последнее - 1. Далее очки суммируются. В скобках указано место по итогам 2003 года

Судить по январским данным о работе агентств недвижимости достаточно трудно, так как многие из них еще не перезаключили договоры с Городским бюро регистрации. Поэтому привычный порядок расположения фирм в рейтинге в январе, как правило, несколько меняется. Но каких-то глобальных изменений по сравнению с показателями за прошлый год нет. Большинство фирм по-прежнему показывают достаточно стабильные результаты

К слову сказать, аналогичные рейтинги (составленные, как и наш. на основе объективной, а не рекламной информации) существуют на Западе практически по всем отраслям экономики. И служат для потребителей отличным и, что самое важное, объективным путеводителем в море бизнеса. Наш рейтинг публикуется в газете уже девятый год. И многие агентства недвижимости входят в него с самого начала. Это означает, что все эти годы они работали достаточно стабильно и надежно. Ну а результаты их работы оценивали не журналисты, а сами горожане, снова и снова обращаясь именно в эти агентства

Следите за нашим рейтингом, и вы всегда будете в курсе дел ваших потенциальных партнеров

Страховка от... забытой внучки

Ежегодно в городских судах рассматриваются несколько тысяч исков по признанию недействительными сделок с жильем. В сложившейся ситуации избежать всех рисков при сделках с жильем, по мнению специалистов, можно только при помощи титульного страхования. На наши вопросы отвечает генеральный директор одного из крупнейших агентств города "Адвекс", которое недавно отметило свой десятилетний юбилей, Владимир ГАВРИЛЬЧУК

- Откуда вообще появилось понятие титульного страхования и что это такое? - Страхование титула - это страхование права собственности на вашу недвижимость. Система страхования прав собственности широко применяется, например, в США и ряде других стран, где государство снимает с себя ответственность за проведенные с недвижимостью сделки. В этих странах ни один покупатель не купит недвижимость без страхования права собственности

- Зачем нам такая система? - У нас государство за сделки ответственность нести не хочет, хотя оно их проверяет и регистрирует. Риэлтерские фирмы, по закону, могут выступать в суде только в качестве третьего лица. В результате именно покупателю приходится самому расхлебывать последствия корявых сделок. И не важно, сколько лет назад они были проведены. Даже в том случае, если он не мог знать о допущенных нарушениях, ему придется отстаивать свои права в суде. Как минимум в этом случае ему грозят серьезные (в несколько тысяч долларов) расходы на адвоката. В худшем случае он может потерять и квартиру, и деньги

- Понятно, что в случаях со сложными и запутанными квартирными историями лучше застраховать свое право собственности. Но зачем нужно страхование, если у покупаемой квартиры практически нет истории? - Не торопитесь с выводами. Вот только один пример. Не так давно в одном агентстве проходила сделка. Одинокая бабушка решила продать свою только что приватизированную квартиру и съехаться с сыном. Казалось бы, какие тут могут быть проблемы? Да никаких! Так решили и в том агентстве. Провели сделку, а спустя полгода по сделке... возник судебный иск

Оказалось, что незадолго до приватизации в квартире была прописана внучка от другого сына, которую затем выписали, и в приватизации она участия не принимала. А по закону, должна была принимать! То есть права ребенка были нарушены

И теперь идет судебное разбирательство с непрогнозируемым для покупателя исходом. Вот вам и простая сделка

Поэтому страховать нужно практически все сделки. Ведь если наступает страховой случай и кто-то предъявляет права на купленную квартиру или дом, то страховая компания бесплатно защищает интересы клиента в суде. Если же дело будет проиграно, то клиент страховой компании получит возмещение в размере рыночной стоимости недвижимости. Ну а страховая компания запишет этот редкий случай в свою историю и постарается больше не попадать в такие ситуации

ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ

Жизнь или кошелек? Практически во всем мире никто не покупает жилье за наличные и сразу. В основном для этого используются различные сберегательные или кредитные схемы. О возможностях покупки жилья в рассрочку в нашем городе мы попросили рассказать элект-президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, председателя совета директоров корпорации "Юринформ-Центр" Павла ШТЕПАНА

При нынешних ценах на жилье копить на квартиру можно чуть ли не всю жизнь. Если же вы не хотите жить в стесненных условиях десятилетиями, то у нас в городе можно воспользоваться ипотечным кредитом, рассрочкой при покупке квартир в строящихся домах или схемами, которые предлагают новые ЖСК. Ипотека удобна для наиболее обеспеченных горожан - с высокими официальными и, самое главное, стабильными доходами. Несмотря на высокие проценты по кредиту (от 12 до 15% годовых в валюте), у них есть возможность купить готовую квартиру в течение 2 - 3 месяцев. Это выгоднее, чем накопление, поскольку проценты по ипотечному кредиту сейчас несколько ниже роста цен на жилье. Однако удорожание квартиры составит от 42 до 55%. Поэтому для большинства горожан ипотека пока недоступна

Рассрочка при покупке квартир в строящихся домах, которую предоставляют строители, не так обременительна. Но, как правило, ее действие ограничивается периодом строительства. Да и удовольствие это тоже небесплатное. Стоимость вашей будущей квартиры увеличивается в этом случае на 20 - 25% по отношению к цене, указанной в рекламе. И тем не менее это выгодно, поскольку цены на строящееся жилье на 25 - 30% ниже цен на вторичном рынке. Однако надо учитывать, что при покупке квартиры в строящемся доме покупателю надо достаточно взвешенно подходить к выбору фирмы-застройщика и обязательно проводить юридическую экспертизу всех документов по сделке начиная с разрешительной документации на застройку. При этом риск несвоевременного завершения строительства практически целиком ложится на него. Если воспользоваться схемами новых ЖСК, то они наиболее доступны, а купить квартиру можно как на вторичном рынке, так и в строящемся доме. Для этого достаточно накопить на своем лицевом счете в ЖСК 50% от ее стоимости. После покупки вы вселяетесь в квартиру и выплачиваете остаток пая в срок от 2 до 10 лет. Конечно, удорожание произойдет и в этом случае, но поскольку кооперативы используют для покупки жилья средства пайщиков, а не банковские займы, то общее удорожание, как правило, не превышает 10 - 15% от стоимости жилья. Кроме того, при покупке через новые ЖСК все квартиры проходят юридическую экспертизу. А в случае покупки квартиры в строящемся доме такой же экспертизе подвергаются все документы, имеющие отношение к строительству. Однако при покупке квартир через новые ЖСК, так же как и в случае с долевым строительством, нужно очень внимательно отнестись к выбору делового партнера. Оптимальный вариант - это выбор ЖСК, входящего в Ассоциацию риэлтеров

Москву мы уже перегнали

Пока по темпам роста цен

И рост цен на жилье будет продолжаться, считает начальник аналитического отдела специализированного каталога "Бюллетень недвижимости" Сергей БОБАШЕВ

Темпы роста цен на жилье бьют все рекорды. За последний месяц они повысились на 5,5%. И сейчас индекс цен на жилье "Бюллетеня недвижимости" (индекс "БН") составляет 985 долларов за метр площади

За последний месяц метр площади стал дороже на 52 доллара. Это максимальный рост цен на жилье на вторичном рынке города за последние 10 лет. Более того, впервые в Петербурге цены растут быстрее, чем в Москве. Там за последний месяц метр жилья подорожал на 45 долларов

Если год-два назад метр площади ежемесячно дорожал на 10 долларов, в конце лета - на 20, осенью - на 30, сейчас уже на 50. То есть за последние два года фактические темпы роста увеличились в пять раз! Одна из основных причин столь взрывных темпов - неустойчивость доллара. И многие горожане пытаются спасти тающие сбережения, вкладывая их в недвижимость

Темпы роста цен на квартиры в строящихся домах также очень высоки. В среднем в первые месяцы этого года они выросли на 5 - 6%. Но уже не в долларах, а снова в у. е. (а она в зависимости от аппетитов строителей может стоить от 30 до 32 рублей). Так что фактические темпы роста цен на строящееся жилье значительно выше

Что касается прогнозов, то цены по-прежнему будут расти на 3 - 4% в месяц и к концу года, возможно, достигнут уровня в 1200 - 1300 долларов за метр

ВАША БЕЗОПАСНОСТЬ

Если нет договора

На вопросы наших читателей отвечает постоянный ведущий рубрики вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга, председатель комиссии по правам потребителей, директор агентства недвижимости "Невский простор" Александр ГИНОВКЕР

- Я продаю квартиру и уже нашел покупателя. Мы договорились о цене, я подготовил все документы. А буквально накануне нотариата покупатель сказал, что заплатить он сможет на тысячу долларов меньше, чем мы договаривались. Подскажите, что можно сделать в этой ситуации? - К сожалению, в вашем случае сделать уже ничего нельзя и вам нужно искать другого покупателя. Подобные ситуации встречаются на рынке достаточно часто. Это просто один из способов сбить цену. Если сделка проходит через агентство, то, для того чтобы обезопасить продавца, с покупателем составляется договор и покупатель вносит аванс. Этот аванс обратно он не получит, если откажется от покупки

То же самое можно сделать и при самостоятельном проведении сделки. В этом случае надо обязательно составить договор о задатке. Это делается для того, чтобы в случае возникновения конфликтной ситуации вы смогли отстоять свои права в суде

- Я купил квартиру, нотариальный договор зарегистрировали в Городском бюро регистрации, и по документам я являюсь хозяином квартиры. Но продавец говорит, что квартиру освободить не может, так как новый дом, в который он должен был въехать, еще не готов. Что мне предпринять, чтобы он освободил мою квартиру? Ведь получается, что фактически квартирой я пользоваться не могу. - В комиссии по правам потребителей нам нередко приходится сталкиваться с подобными ситуациями, когда один из участников сделки не может выполнить принятые на себя обязательства. В такой ситуации, как ваша, по условиям договора продавец обычно не получает 10% от стоимости квартиры, пока не освободит ее. В вашем случае, поскольку договора не было, для того чтобы он освободил квартиру, вам необходимо подать на него иск в суд. Однако если в квартире прописаны дети и дом действительно не готов, то, возможно, суд примет сторону продавца и отложит на время его переезд или вообще отменит сделку, поскольку в такой ситуации нарушаются права несовершеннолетних. Ах, гостиница моя, ты гостиница..

Хотите купить завод, фабрику, магазин? Или вас интересует только здание, которое занято этим предприятием? О том, какие подводные камни могут встретиться на пути инвесторов при таких сложных покупках, мы попросили рассказать председателя коллегии адвокатов "ЮНИКС", которая является юридическим партнером общественного движения "За безопасность граждан на рынке недвижимости", Владимира ПЕТРОЧЕНКОВА

Несомненно, покупка предприятий дело более хлопотное, чем покупка собственно недвижимости

Не так давно продавалась небольшая гостиница. Причем покупатель хотел приобрести ее именно как готовый бизнес, а не просто как флигель. Понятно, что в этом случае цена сделки должна быть намного выше. Ведь гостиница - это готовый комплекс с оборудованием, персоналом, клиентурой. И если купить ее, то буквально сразу можно получать отдачу

Когда покупатель с продавцом договорились о сделке в принципе, настала очередь юристов. В первую очередь при такой сделке юристы должны проверить юридические моменты, касающиеся непосредственно недвижимости и прав на нее. Такая проверка была произведена, и она показала, что с самим зданием все в порядке

Но при покупке бизнеса также надо проверить все, что касается хозяйственной деятельности предприятия, начиная от заключенных договоров и обязательств по ним и кончая соответствием здания различным техническим, санитарным, пожарным нормам. В противном случае вместо процветающего бизнеса, каким его обычно представляют хозяева, можно купить долги и проблемы

По ходу проверок выяснилось, что гостиницей это здание можно считать с большой натяжкой, поскольку часть гостиничных номеров не отвечала требованиям СНИПов, пожарным и санитарным нормам. В результате становилось непонятно, каким образом могла существовать эта гостиница при столь многочисленных нарушениях. Все объяснялось, когда нам удалось выяснить, что реальный хозяин управлял гостиницей через ряд подставных фирм и занимал довольно высокое положение в местной администрации. То есть фактически гостиница держалась только за счет административного ресурса. В результате мы порекомендовали покупателю от сделки воздержаться

Иногда предприятия покупают лишь для того, чтобы прикрыть покупку недвижимости или земли. И хотя проще и надежнее покупать именно недвижимость, но по ряду причин чаще покупают все-таки предприятия. Обычно это здания или земля у старых, дышащих на ладан давно приватизированных производств. Но и здесь не обходится без проблем. Не так давно проходила сделка по покупке здания под магазин. На него претендовали два покупателя. После долгих мытарств им удалось найти 92% акций, с которыми все было в порядке. Оставшиеся 8% юридическую очистку не прошли, и претенденты на время решили про них забыть. После очень трудных переговоров акции были поделены поровну, и каждый из покупателей стал обладателем 46% акций. Ну а дальше события развивались уже по детективному сюжету

Одному из новых владельцев удалось увести из-под носа у второго оставшиеся 8% акций. В результате он получил контрольный пакет. Второму владельцу это, естественно, не понравилось, и он стал предпринимать ответные меры уже совсем не правового порядка. ОМОН то выступал на стороне одного владельца, то другого... Дело дошло даже до стрельбы

Впрочем, без таких крайностей можно было обойтись, если бы вовремя была произведена юридическая очистка. Как она делается? Вот только один пример

При продаже предприятия почти всегда требуется решение общего собрания акционеров. Но, как правило, у нас собрания акционеров проводятся без соблюдения должных формальностей: то вовремя акционеров не известят, то кворум не наберут, то просто глупую ошибку в документах сделают. В том случае, о котором идет речь, при проведении собрания было допущено сразу несколько ошибок. И опротестовать решение такого собрания для опытного юриста не составило бы никакого труда

Между тем речь шла о покупке предприятия стоимостью в несколько миллионов долларов. Поэтому нам пришлось специально проводить новое собрание, на котором с соблюдением абсолютно всех формальностей было принято необходимое решение. А если бы этого не случилось, сложившейся ситуацией могли бы воспользоваться в своих интересах конкуренты покупателя

Впрочем, вариантов развития событий здесь множество. И не всегда дело кончается мирно. Поэтому при серьезных сделках с самого начала необходимо учитывать все возможные препятствия и проводить саму сделку юридически безупречно

ПРОФЕССИОНАЛЫ ПОДСКАЗЫВАЮТ

Война начинается с порога

Война в коммуналке, скандалы, ссоры, угрозы - этим сейчас никого не удивишь. Бывает, что одни соседи других даже на порог не пускают. Как не попасть в такую волчью слободку и как из нее выбраться, если это все же случилось? На эти вопросы отвечает постоянный ведущий рубрики генеральный директор агентства недвижимости "Союз" Аркадий КЯЗИМОВ

"Погнался поп за дешевизной..." - именно с желания сэкономить начинаются все проблемы у покупателей комнат в коммуналках. Хотя, наверное, каждый из них хотя бы догадывается, почему это вдруг цена комнаты ниже рыночной. Как правило, если у самой комнаты нет существенных недостатков, то чаще всего от нее пытаются избавиться именно из-за соседей

Определить, чего вам ждать от других жильцов, довольно просто. Проблемы обычно возникают в тех квартирах, где комнатой реально никто не пользуется. Поэтому соседи привыкают к "отдельной" квартире и постепенно начинают ее захватывать. Войдя в такую квартиру, вы сразу можете это заметить по тому, как расположена мебель на кухне, где стоит холодильник, что творится в ванной комнате. Если захват уже произошел, то как минимум вам придется бороться за место под коммунальным солнцем. Ну а как максимум.. . почитайте уголовную хронику

Поэтому, если у вас нет сил и возможностей отстоять свои права, лучше от такой покупки отказаться. Если же вы решили рискнуть, то войну нужно начинать сразу. Уже при первом просмотре надо по-хозяйски осмотреть все места общего пользования, к чему-нибудь придраться, поинтересоваться своим местом на кухне. В общем, вы первым должны показать, кто настоящий хозяин в квартире

Затем "военные" действия надо продолжить при вселении. Пригласите на новоселье побольше друзей (лучше, чтобы они выглядели помощнее), погуляйте, пошумите от души. Но не перебарщивайте. Иначе это чревато ненужным конфликтом. Как правило, такой язык строптивые соседи хорошо понимают и силу уважают. И если все сделать правильно, то вполне реально впоследствии наладить с соседями нормальные взаимоотношения

Но, увы, бывает так, что коса на камень найдет и соседи упрутся, изо всех сил отстаивая свою "независимость". Могут, к примеру, вообще в квартиру не пустить. В этом случае воевать придется уже по-настоящему. Для начала придется выломать дверь, поставить свой замок, пригласить участкового и свидетелей этого безобразия. Если не поможет, повторить операцию. Если снова не поможет, надо попытаться утихомирить вояк с помощью участкового - он ведь может отправить непокорного соседа отдохнуть суток на 15 за хулиганство. Если же и это не поможет, то можно на время поселить в комнату (достаточно сложная, с юридической точки зрения, операция) такого же, как сосед, бузотера и спокойно дожидаться результата

Если и здесь ничего не выйдет, остается только продать комнату. Вопрос, правда, кто ее купит. Впрочем, можно вернуться к началу статьи, и вы получите ответ на свой вопрос

Риски, которые мы выбираем

Собираюсь купить квартиру в новом доме, подскажите: какие наиболее распространенные риски существуют при такой покупке? Д. Желтков

На вопрос нашего читателя отвечают специалисты корпорации "Петербургская недвижимость", которая обеспечила жильем десятки тысяч петербуржцев

Многие люди странно подходят к выбору жилья. Сначала они выбирают место, дом, квартиру и только потом начинают выяснять, кто строит этот дом, кто продает там квартиры и на каких условиях. Конечно, при таком подходе рисков не избежать. Во-первых, неизвестная компания-продавец может исчезнуть, а на ее месте появится совсем другая фирма. Или застройщик может просто не иметь соответствующего разрешения на строительство и заниматься им самовольно. Атакой дом никто никогда не примет в эксплуатацию

Определенные риски возникают и при покупке квартир у небольших строительных компаний, не имеющих достаточных средств. Такие компании надеются построить дом исключительно за счет средств дольщиков. Но если им не удается привлечь достаточное количество покупателей - все, строительство останавливается

Между тем у нас в городе большинство домов возводят около 15 крупных и опытных участников рынка. Так стоит ли обращаться к малоизвестным непроверенным фирмам и рисковать при этом вложениями в десятки тысяч долларов? СЕКРЕТЫ НЕСЕКРЕТНЫХ АГЕНТОВ

Рубль снова стали уважать

Особенно продавцы квартир

За последние годы из-за ненадежности нашей национальной валюты мы уже привыкли называть рубль деревянным. Доверяли больше доллару. Именно в долларах производились все расчеты при сделках с недвижимостью

Но за последний год некогда надежный доллар стал "деревенеть". Как отреагировал на это рынок недвижимости и что нас ждет в дальнейшем? На эти и другие вопросы отвечает Юрий СЕРГЕЕВ, директор одного из старейших агентств города "ДИНАС"

- Начнем с самого больного вопроса. Люди копят на покупку квартиры годами. Раньше копили в долларах. Что им делать в сегодняшней ситуации? - Конечно, идеальным средством накопления могли бы быть сами метры. Сейчас, например, в Красноярске городская администрация выпустила жилищные облигации. Есть у вас сегодня деньги, купите себе 20 метров площади. Накопите - купите еще. Но это пока только в Красноярске

Большинству же приходится выбирать между разными валютами. И тут все зависит от того, кто и сколько собирается копить. Если несколько лет, то ни один уважающий себя специалист не даст прогноза. Соотношение рубль - доллар - евро зависит от многих факторов: от мировых цен на нефть, от состояния американской, европейской и российской экономик. Поэтому эксперты дают прогнозы только на ближайшее будущее

И в этом будущем следует ждать укрепления рубля и евро по отношению к доллару. Поэтому (если речь идет о ближайшем будущем) доллар уже для накоплений не годится. Шутка ли - за год он похудел по отношению к рублю почти на 20%. Значит, для накоплений остаются рубль и евро

- Не означает ли это, что рынок недвижимости будет отходить от доллара? - Доллар был вынужденным бегством от инфляции. Теперь это средство уже не спасает. Но дело не только в сильном или слабом долларе. Раньше даже при сильном долларе далеко не во всех регионах России расчеты за недвижимость шли в валюте. В основном валюта использовалась в Москве, Петербурге и ряде других крупных городов, где многие получали свои основные доходы в долларах. А вот на востоке страны и в сырьевых регионах, где большинство получали свою зарплату и доходы в рублях, расчеты в них и шли

Сейчас в рублях свои доходы получают все больше и больше людей и у нас в городе, и в Москве. И, понятное дело, они не стремятся покупать доллары. То есть постепенно реальная микроэкономика - на уровне каждой семьи - переходит на рубли. За ней подтягивается сфера расчетов. Большинство наличных расчетов у нас сейчас уже идет в рублях

Что касается рынка недвижимости в Петербурге, то он как часть общего рынка также постепенно переходит на рубль. Но происходит это пока в неявной форме. Цены на жилье по-прежнему указываются в долларах, а вот сами расчеты в большинстве случаев идут уже в рублях. Во многих агентствах недвижимости абсолютное большинство безналичных расчетов давно проводится в рублях. То же самое происходит и с расчетами по комиссионным агентства. Правда, цены за услуги (видимо, по привычке) указываются в долларах, но реально этот "доллар" уже не привязан к курсу Центробанка, а стоит от 29 до 32 рублей. Аналогичная ситуация сложилась и на рынке строящегося жилья

Но ничего страшного в переходе рынка на рубли нет. Переход на более устойчивую и распространенную валюту - это нормальный, хотя и вынужденный процесс. Что касается перехода на евро, то в ближайшем будущем это вряд ли произойдет. Отчасти в этом виновата привычка, отчасти некоторое недоверие к евро как к устойчивой валюте. - Как на ситуацию с долларом реагирует рынок и что будет происходить с ценами? - Идет очень быстрый рост цен. В долларах это вообще запредельные цифры - около 40% годовых. Но если пересчитать на рубли, то окажется, что цены за год выросли всего на 20%. При инфляции в 12 - 14% на "чистое" удорожание собственно недвижимости остается не так уж и много. Но тем не менее даже это "немного" дает ощутимые доходы по сравнению с любыми другими финансовыми инструментами

Вложения в недвижимость на сегодняшний день самые выгодные. Ну а раз есть выгода, то она, естественно, вызывает приток новых денег в этот сектор экономики. В результате спрос на жилье растет. При дефиците жилья (а строители строят явно мало для такого высокого спроса) растут и цены на всю недвижимость. Поэтому вряд ли стоит ждать, что в ближайший год тенденция изменится. По крайней мере разные эксперты видят множество причин для дальнейшего роста цен - и ни одной для его остановки

Раздел ведет Сергей УТКИН.
Источник информации : Санкт-Петербург.ведомости,26.02.04 -